地域特化型不動産ガイドブック
サブプライムローン問題は日本をも襲った。欧米で大きな損失を被った外資系金融機関の日本での活動が大幅に鈍った。日銀もリスクの高い融資に慎重になり、不動産に対するマネーの蛇口が急速に締まった。1990年の不動産融資の総量規制と同じようなインパクトが不動産市場に加わった。日本では、サブプライムローン問題で最も揺らいだのは不動産だった。日本はサブプライムローン問題を軽視していた。英国の大手金融機関、HSB
サブプライムローン問題で最も揺らいだ不動産... の続きを読む
木造建築とは、もちろん木でつくられた建築です。もっと正確にいうと、骨組が木でつくられた建築です。建物を分類する方法はいろいろありますが、代表的な分類方法のひとつは、その骨組（壁式のように骨組ではない構造もあるので、より一般的には主体構造）を構成している材料、すなわち構造材料によるものです。建築用の構造材料の種類は意外にかぎられています。日本では、本と鉄（鋼）とコンクリートだけといってもいいほどです
木材と木質構造材料... の続きを読む
断熱材を内側に配するか外側に配するかによって、住環境に大きな変化が生まれます。それだけ外断熱を選択することは意義のあることなのです。さてそれでは、我々が外断熱から受ける恩恵にはどんなものがあるのでしょう。
恩恵その１……高気密・高断熱の実現
外断熱は家全体をすっぽり覆い、魔法瓶のような空間をつくります。これにより外が蒸し暑がったり寒かったりしても、家の中は常に一定の温度に保たれるわ
外断熱がもたらすさまざまな恩恵... の続きを読む
不動産の証券化については、そもそも格付けを取得していなかったり、アナリストがカバーしていなかったりする銘柄が少なくない。個人にまで販売することを前提としている商品で、こうした状況を放置していいのか疑問だ。［資産プール］への監視強化も大きな要素だ。たとえばREITが業者から優良物件を買う際、質の劣る物件もつけて買うことをもとめられ、それを受け入れてしまうことが少なくない。物件の確保が難しく、物件を持
商品の価値と値段のギャップ... の続きを読む
リターンといっても必ずプラスとは限らず、マイナスのこともあるので注意が必要だ。資産価値が上昇した場合の効果さて、まず資産価値が上昇した場合の効果を見てみよう。不動産マーケットが好調で、オフィスビルマーケットも同様に好調であり、２年間で10％の価格の値上がりが見込めるとする。すると、アルファタワーも同じように、２年たてば現在10億円の価値が11億円（＋10％）となる）。ここで、借入金を２年後に返済す
リターン＝必ずプラスとは限らず... の続きを読む
買った土地も、前の道路が狭いといってましたね。なお、容積率が床面積にだけ関係するからといって、高さに拘る方は、建築面積が小さい、狭くて高い家にすればいいじゃないかと考えがちですが、そうもいきません。低層住居専用地域には、高さ10メートルまたは12メートルまで、あるいは都市計画法で定める高さまでの建物しか作れないんです。ならば、天井を低くすれば何階建てにしてもいいかというと……。みんながかがんで歩く
掘った！車を入れた！家が広がった... の続きを読む
一階の広いリビングルームで、音楽会、パーティー、ビデオ試写会、ゲームなどを盛んにやる時代がもうそこまできている。少ない家族の時代である。土地が狭くてもそう不自由を感じるわけではない。日当り、道路条件、など問題にしていたら、一〇坪、一五坪の土地でさえ持つことはできない。日当りについては、光ファイバーが室内用として急速に開発されている。まだ一〇〇万円内外と高価であるが、そのうち二分の一、五分の一と安く
不動産で財産づくりの方法はいろいろある... の続きを読む
東京圏への流入人口が近年ふたたび増勢に転じて貸家需要が増加していることや、全般的な住宅の質の向上に伴って質の悪いアパートでは空家が目立つようになり、古い木賃アパートが盛んに建て替えられたことも、貸家建設を促進させた。さらに供給サイドでは、“人生八〇年時代”を迎えて長くなった老後生活を経済的に支えるため、あるいは地価高騰で重くなった固定資産税、相続税などに、賃貸住宅経営の節税効果で対応しようとするた
新設住宅着工戸数を減少させる原因... の続きを読む
食後は日本では贅沢に思われているが、暖炉に火を入れ、家族が周りに集まってのだんらんもいい。この暖炉のことをアメリカではファイヤープレイスというが、リビングルームのインテリアとしてはもってこいなのである。値が張るのがたまに傷だが、百万円で絵を買うつもりなら、存在感と装飾性から断然暖炉の方をすすめる。なにせ絵では暖をとれないし皆が車座に座れない。パチパチと燃える本物の火というのは心を和ませ、精神安定の
天井近くの壁に取り付ける冷暖房装置... の続きを読む
「あなたにとって、住まいの中で、どこが１番大切ですか」という質問に、ご主人は「外観」、奥様は「ダイニングキッチンやリビングルーム」、そして子どもはもちろん「子ども部屋」と答えるケースか多い。「夫婦の寝室」が１番大事と答える人は、おそらくいないのではないでしょうか。夫婦の寝室が独立した部屋として登場したのは、日本の住宅史から見てほんの５０数年前。公営住宅標準設計5−C型という集合住宅においてです。こ
5−C型の特徴... の続きを読む
購入後にわかった「3階建て不可」さて、こんなときどうするか？地方在住の母を引きとることになった会社員のＫさん。長男の結婚を機に、3階建ての三世代住宅を建てようと計画。土地探しをはじめてまもなく、格安の物件が見つかった。周辺は静かで緑もあり、最寄り駅までの距離も歩いて10分。どれも申し分ない条件ばかり。とはいえ、実際に現地を見て気になったのが、土地の上空を通る電力会社の高圧線。で、同行の仲介業者に「
購入後のわかった３階建て不可... の続きを読む
「日本銀行が量的緩和政策解除」「長期金利一時2％台に！」「住宅ローン金利大幅に上昇」そんな新聞記事を見るたびにAさんは不安で胸が張り裂けそうになる。実は、このAさん、2004年に金利1％の超低金利ローンを3000万円借りて、4000万円の新築マンションを買ったばかり。購入当時、店頭表示金利2.20％が1.2％も優遇されて1.0％になるという超低金利をみて、「買うのはいましかない」という強迫観念のよ
特約期間終了時に返済額が大幅に増える... の続きを読む
誰でも、お昼の一時頃のレストランで、「いっぱいです」と断られたことがあるでしょう。多くの店が混んでいると、「早く見つけなければ」と焦って、次なる店を必死に探します。ところが、一三時を過ぎれば、多くの店がガラガラに空きます。不動産も同じような現象を繰り返してきました。第五次マンションブームとか第六次マンションブームなど、マスコミはにぎやかに報道しました。「ブーム」という言葉が使われるときには、需要が
不動産需要はレストランのランチどき... の続きを読む
中古住宅を探していて、「古民家を移築」という住いを知りました。築100年以上経った家を解体し、古材を再利用して新しい家を建て替えるのです。昔の建材や建具は新築の物より丈夫で美しく、アレルギーや化学物質に対する過敏症の人にとっても良いのだそうです。古民家の再生リサイクルを見直す団体もあるそうです。そこでは、日本の住文化を見直し資源の有効な利用を目的として、セミナーやイベントなどさまざまな活動をしてい
中古住宅の究極の再生... の続きを読む
一人暮らしと言うと、自由に過ごせるけど、ちょっと淋しい。そんなイメージを持っている人がいるかもしれません。けれど、一人暮らしじゃなくても淋しい時間って誰にでもあります。では、どうして淋しいイメージになるんでしょうか。それはやっぱり、食生活が一人だとどうしてもないがしろにされたり、買ってきたものを食べるだけの偏ったイメージがあるからだと思います。自由な生活を豊かな食生活で彩れば、一人で暮らすことはと
豊かな一人暮らしのコツは食生活... の続きを読む
マックスファクターなどをグループに擁するプロクター・アンドーギャンブル（Ｐ＆Ｇ）は３９９億ドルの売上を誇る世界的企業。独特の経営方針で有名なジョンソンーエンドージョンソン（Ｊ＆Ｊ）も事業再生を繰り返し、今や３兆円の企業グループになった。次は、流通、不動産とともに“不況３業種”と呼ばれるようになって久しい建設業界。大手ゼネコンを中心に、各社が抱える有利子負債、いわゆる銀行などからの借金は膨大で、少な
債権放棄を受けていたのにもかかわらず経営破綻... の続きを読む
なぜ、東急沿線には未来の明るい下町が多いのか。それは東急線の沿線が、意外と起伏に富んでいることに起因するのではないか。中央線のように平坦ではない。丘陵地や低地が、大小さまざまな起伏をつくって展開する。丘陵地には高級住宅地、低地には下町が展開している。低地の一部は、目黒川、立会川、呑川などの河川流域であり、工場地帯が形成されていた。すなわち、昭和以降の京浜工業地帯を支える大工場と町工場が混在していた
東急沿線はブルーカラーが住んできた街... の続きを読む
若い女性は中古住宅よりも新築住宅にこだわる例が圧倒的に多いのです。「新築のほうが融資が受けやすい」という条件の問題も以前にはありましたが、最近ではその差はほとんどなくなっています。しかし女性の場合、「他人が住んだ家は気分的にいやだ」「新築のほうが設備が好ましい」などの理由もあってか、割安な中古住宅に関心が薄い人が多いというのが現実です。その結果、転勤や離婚、親との二世代同居などの理由で、新築で購入
若い女性は中古住宅よりも新築住宅にこだわる... の続きを読む
ホーム−エクイティーローンは、住宅価格（簿価相当）から当初ローン残高を差し引いた時価余裕額に対し、新たに融資されたローンを指す。一般的な抵当順位は二番目以降である。通常、元利金の返済が順調に進んでいれば、大きな問題には発展しない。しかし、購入時の価格が高いか、あるいは元利金返済可能額以上に新たな債務を背負ってしまうとデフォルトが発生する。債務者の所得を無視した住宅ローンは、もともと持ち込み担保融資
「泡」が消えると残るのは不良債権だけ... の続きを読む
一番の問題は、約束通りに工事をやってくれるかどうかだ。前もって業者とコンセントの位置を相談していたのに、家具を入れたら、家具でコンセントが隠れてしまって使えない。これでは困る。もっとも、業者が約束通りに設置したのに、あなたが家具の位置を変更してコンセントが隠れたのなら論外だが……。発注主に相談もせず、勝手にコンセントの位置を変更する業者がいる。もっとも、小さな工務店などは建築工事だけが専門で、電気
約束通りに工事をやらせる... の続きを読む
機会あるごとに酒をのみに行くような連中も多い。「今日展示場で会った客だけど、おまえの会社向きだな。住所と電話番号控えてあるから明日にでもいってこいよ」と情報を流すことになる。情報を受けた営業マンは、早速訪問をかけるわけだが、逆の立場になったときにはお返しをすることになる。お互い、契約の可能性が低い客を追いかけても時間の浪費になるだけで、それならばこのように客の情報を流す代わりに自分に有利な情報の横
優秀な営業マンは、ライバル会社に味方がいる... の続きを読む
繰り上げ返済の効果がより高いのは返済期間短縮型です。返済期問が短くなれば短くなったぶん支払うべき利息がゼロになるので、総返済額が少なくなるからです。ただし、再度返済期間を延長することは基本的にはできません。返済額軽減の繰り上げ返済は、家計がどうしても苦しいときの緊急措置として考えるべきです。毎月の返済負担は減らせますが、総返済額は期閥短縮型にくらべて多くなってしまうからです。また、いくら繰り上げ返
おすすめは返済期間短縮型... の続きを読む
住宅ローンを考えるとき、よく「いくら借りられるか」といういい方をする。しかし、「借りられること」と「返せること」はイコールではない。第1部の住宅ローンの落とし穴でも見たように、「惜りることはできても、返すことができない」ケースがしばしば発生するのだ。この点をまずしっかりと押さえておかなければならない。一般に借入可能額は「年収負担率」（年収に占めるローン返済額の割合）で見る場合が多い。簡単な計算式を
借入可能額は返済可能額で考える... の続きを読む
私は一人暮らしするなら、絶対に女性限定の賃貸物件を探します。セキュリティーもしっかりしてて安心だし、デザイナーズマンションだとすごくおしゃれでかわいいお部屋が多いのです。テレビドラマに出てきそうなお部屋ばかりです。どうせなら、そんなかわいいところで住みたいです。しかもそのマンションが全員女性だと、それだけで安心な気がします。学生さんで、田舎から上京してきた女の子はやっぱりそういうほうがご両親も安心
女性限定のおしゃれな賃貸物件... の続きを読む
今度新築一戸建てを建てる計画の中にキッチンを機能的にするということがあります。我が家には娘が3人いて、みな料理が大好きです。朝はお弁当作り、夜はディナーの支度や片づけで、現在の台所ではとても窮屈なのです。そこで新しいキッチンはアイランド式にすることに決めました。真ん中に作業場所を広く取れるので、下ごしらえをしたり人数分の皿を並べたりする場所を確保できます。朝いそがしい時間にお弁当を作るときもあわて
ステキなキッチンにしたい新築一戸建て... の続きを読む
素晴らしい景色！それが売り物の高層マンションだと思います。私にはとても手がでませんが…。でも一度は行ってみたい！ということで、花火大会の日に、友達が住んでいる高層階へ遊びに行かせていただきました。やはり眺望が半端なく素晴らしいです。あんなに高いと思っていたビルが目の下にあるのを見て、何となく優越感にひたってました。高層は涼しく蚊もいないそうです。花火大会が始まると何と目の前で花火が見られるではあり
高層マンションで感じたこと... の続きを読む
必ずしも読者が子育てファミリー層ではないにしても、外形的には、「子育てファミリー層が住めるタイプのマンションの賃料相場を通じて、街の将来性を測りなさい。それが、街の尺度、試金石として最も適切である」と解説してきました。つまり、ファミリータイプの賃料が高い街における資産価値の高いマンション（または一戸建て）を買うべきだという主旨が貫かれたものです。繰り返すようですが、ファミリータイプの賃料相場が高い
さまざまに変化する最有効プランの「本質」を見抜け... の続きを読む
「評価地点数」は公示地点と基準地点を両方合わせても全国でわずかに六万件弱、共通化が進むほど地点数は減るので、全国を覆う点の網目が粗くなる。しかも評価地点が必ずしも鑑定したい対象物件（金融機関や不動産の売手・買手が実際に価格を知りたい物件）の近隣にあるとは限らない。また、公示価格、基準地価格は、価格そのものが国の課税、用地買収、地価行政と密接に関係するので、年により政策的な価格になりがちである。それ
公示価格が適当な価格を示しているとはいえない... の続きを読む
不動産でも、このファンドビジネスをやっている人たちと話すと、彼らは必ず「出目」と言って、ファンドを組成して、物件を買い、これを運用して、最後に売却してファンドを解散する、この売却部分＝出口をひじょうに重視していることがわかります。つまり、出目まで来ないとファンドの利益は確定しないので、彼らはそこまでの道のりを急ぐのです。これとは対照的に、大家さんは、短期の利益を主眼に行動してはいません。土地を重視
不動産投資は「農耕型」の投資... の続きを読む
三井、三菱は収益の大きな基盤が昔からある資産から生まれる収益に支えられていることが、経営が大きく傾かない理由です。資産から生まれる収益とは、大家業からの家賃収入と言い換えてもよいでしょう。彼らは先祖代々築き上げてきた丸の内や日本橋のビルから毎月支払われる家賃収入で暮らせるのです。この収益の支えがあるためにファンドをやったり、分譲マンション事業で多少失敗をしたり、売れ残って在庫が増えてしまっても、経
安定した収益基盤が企業を支える... の続きを読む
買い換え特例は、課税の繰り延べにすぎないわけですから、買い換えた住宅を売ったときはさかのぼって税金をかけられるというおそろしい面があるので、この特例を受けたくないという人がいるのも事実です。買い換え特例は原則廃止といいましたが、引き続き適用できるケースも認められています。次の要件を満たしていれば買い換え特例を適用できます。（1）父母、祖父母から相続により取得した住宅であること。（2）三〇年以上住ん
買い換え特例を適用できるケース... の続きを読む
首都圏のほぼ半数を占める東京都だけに限ると、事態はいっそう厳しくなる。２００６年には７０?価格が５４０３万円に対して年収は６３０万円で、年収倍率は８．５８倍。首都圏のなかでも飛び抜けて高くなっている。それが、２００７年になると価格は６１２２万円まで上昇、年収はむしろ若干減っているので、新築マンションの年収倍率は９．８５倍と１０倍に近いレベルに達した。価格が多少安い中古住宅にしても、年収倍率は７．１
東京都の新築マンションの価格は年収の１０倍... の続きを読む
現在の日本では、優良な街並みを維持できているところは少なくなってきている。土地の価値を上げるには、住宅に対するそれなりの政策が必要とされるし、そこに住む人の住居や街並みに対する愛着と、街並みを維持し続ける不断の努力が欠かせない。ただ漫然と住むだけでは、また開発するだけでは、街の価値は維持できない。細切れの街を数多くつくっても、社会的財産として、将来には残すことができない。たとえば、大都市で最近供給
住人の街に対する愛着が街並みを育てる... の続きを読む
居住用財産の買い換え特例の制度。これは、居住用財産を譲渡し、その代金よりも高い住宅を購入したときには所得税は課税されないというもの。たとえばこれまでの住宅を五〇〇〇万円で売却しても、これより高額の住宅に買い換えたときは、売却による所得には所得税はかからないということになる。ただし、この買い換えの特例を受けるためには、売却する住宅と新たに取得する住宅についても一定の条件が設けられている。まず、売却す
多居住用財産の譲渡代金よりも高い住宅を購入したとき... の続きを読む
さまざまな手続きや手間が必要であると同時に、建て替えには“余分な費用”もかかるものである。たとえば、建て替え工事中には仮住まいに住む必要があるが、とすれば、そのあいだの家賃もかかる。あるいは古い家にあった家財をすべて、この仮住まいに運び込むわけにはいかないだろうから、どこかに保管してもらう必要も起こってくる。すでに述べたように、古い家を解体するには滅失登記が必要である。保存登記や移転登記には登録免
“余分な費用”を含めた資金計画を... の続きを読む
自分のライフスタイル上、どこかにこだわりがあるタイプ。以前、旅行して泊まったホテルの内装や外観の雰囲気が気に入って忘れられないというような、人生の経験上、知りえた情報にこだわるタイプがこれだ。もちろん実体験だけではなく、映画、テレビ、雑誌などで見た記憶もこれにあたる。また、さんさんと降り注ぐ陽の光の下で家事をしたいとか、ひとりだけの書斎がほしいとか、リビングの前には広い掃き出しの窓があり、その前に
ライフスタイル重視型とは... の続きを読む